在当前高通胀和建筑成本攀升的背景下，商业地产投资者越来越关注低于重置成本（replacement cost）购买物业的机会。所谓“重置成本”是指若在当前市场中复制同类物业所需的总成本，包括土地购置、建筑及其他相关支出。当一处商业地产以低于其重置成本的价格购入时，该物业的竞争优势和市场吸引力会显著增强，因为新建类似物业的成本太高，导致竞争对手难以进入市场，从而为投资者带来稳定收益和良好的保值增值潜力。
图片来源：commercialrealestate https://www.commercialrealestate.com.au/news/buying-below-replacement-cost-can-bolster-property-investment-returns-1330665/
当前写字楼和零售地产市场尤为适合此类策略。随着通胀的持续攀升，办公楼和商铺的建设成本显著提高，同时建设周期拉长，使新项目难以快速推出。这种供应的受限增加了现有物业的市场价值，也降低了竞争威胁。举例而言，投资管理公司Haben在悉尼西部以40%的折扣购买了Westpoint购物中心的一半股权，为投资者提供了6.6%的年均分红及超过17%的税前回报率。此类折价购买的策略不仅提高了资本增值的潜力，也为未来退出提供了较高的收益空间。
对于投资者而言，低于重置成本购买的另一个优势在于租金的可控性。由于购置成本较低，业主不需要通过超高租金来实现回本，这对吸引租户极为有利。特别是在竞争激烈或经济不稳定时期，合理的租金可以增加物业的吸引力，确保高租户占比，从而维持稳定的现金流。
投资建议与风险考量
尽管低于重置成本的物业具有吸引力，但投资者在进入市场前需要进行深入尽调。首先应调查为何该物业会以低于重置成本的价格出售，这可能反映了该物业的潜在结构问题、地段吸引力的变化或市场趋势的下滑。此外，建议咨询建筑师或造价师，了解当前的重置成本，以确保投资合理性。并且，投资者还应确保该物业在位置、质量和服务配套等方面符合优质商业地产的基本标准。
对于那些有耐心、善于挖掘市场机会的投资者来说，低于重置成本的物业购买不仅在短期内可以带来稳定收益，还为未来的资产增值奠定了基础。然而，务必要综合考虑潜在的风险和未来维护成本，确保购置资产具备长期竞争力。
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